J.O. Numéro 15 du 18 Janvier 2002 page 1089

Textes généraux

Ministère de la justice

 

Décret no 2002-77 du 11 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 697 du code de procédure civile (ancien) et réformant les modalités de la

publicité en matière de saisie immobilière

NOR : JUSC0120752D

 

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice,

Vu le code de procédure civile (ancien), notamment les articles 673 et suivants ;

Vu le décret no 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale ;

Le Conseil d'Etat (section de l'intérieur) entendu,

Décrète :

 

Art. 1er. - L'adjudication sur saisie immobilière donne lieu à l'accomplissement des mesures de publicité de droit commun mentionnées aux articles 2 à 6.

Toutefois, lorsqu'il est saisi d'une requête en aménagement de la publicité, le président du tribunal de grande instance du lieu de la vente ou le magistrat qu'il délègue

peut restreindre ou compléter ces mesures dans les conditions prévues aux articles 7 à 10.

 

Chapitre Ier

La publicité de droit commun

 

Art. 2. - L'adjudication est annoncée à l'initiative de l'avocat poursuivant la vente quarante jours au plus tôt et vingt jours au plus tard avant l'audience d'adjudication.

A cette fin, l'avocat poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du tribunal de grande instance du lieu de la vente pour qu'il y soit affiché et fait procéder

à sa publication dans un des journaux d'annonces légales de l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi.

L'avis mentionne :

1o Les noms et domiciles du créancier poursuivant et de son avocat ;

2o La désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie

ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

3o La mise à prix ;

4o Les jour, heure et lieu de l'adjudication ;

5o L'indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal du lieu de la vente ;

6o Les lieux de consultation du cahier des charges.

L'avis affiché doit être rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 30, sur format A 3 (40 x 29,7 cm).

 

Art. 3. - Dans le délai mentionné à l'article 2 et à la diligence de l'avocat poursuivant la vente, un avis simplifié est apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de

l'immeuble saisi et publié dans trois éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

Cet avis simplifié mentionne :

1o La mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble ;

2o Sa nature et son adresse ;

3o La mise à prix ;

4o Les jour, heure et lieu de la vente ;

5o Les lieux où peuvent être consultées les conditions de vente de l'immeuble.

L'avis simplifié ne doit pas faire apparaître le caractère forcé de la vente.

Le format et la taille des caractères de l'avis apposé sur l'immeuble sont identiques à ceux mentionnés à l'article 2.

 

Art. 4. - Il est justifié de l'insertion des avis mentionnés aux articles 2 et 3 par un exemplaire du journal et de l'apposition de l'avis mentionné à l'article 3 par un

procès-verbal d'huissier de justice.

 

Art. 5. - Dans les deux jours ouvrables suivant l'adjudication, un avis est rédigé par le greffe et affiché au tribunal du lieu de la vente.

L'avis mentionne la désignation et la description sommaire de l'immeuble telle qu'elle figurait dans l'avis initial, le prix de la vente, les frais taxés ainsi que l'indication

qu'une surenchère est possible dans les dix jours suivant la vente.

 

Art. 6. - En cas de surenchère ou de folle enchère, la nouvelle adjudication est précédée de la publicité de droit commun. Cette publicité peut être aménagée dans les

conditions définies aux articles 7 à 10.

La nouvelle adjudication ne donne pas lieu aux formalités prévues à l'article 5.

 

Chapitre II

L'aménagement judiciaire de la publicité

 

Art. 7. - Le président du tribunal de grande instance du lieu de la vente ou le magistrat qu'il délègue peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers

inscrits ou la partie saisie :

1o Dans les quarante jours précédant l'audience d'adjudication, d'une requête en aménagement de la publicité ;

2o Après l'adjudication et au plus tard dans un délai de deux jours ouvrables, d'une requête tendant à ce que soit ordonnée une publicité complémentaire du prix de

vente par adjudication.

 

Art. 8. - Lorsqu'il est saisi d'une des requêtes mentionnées à l'article 7, le président du tribunal de grande instance ou le magistrat qu'il délègue peut, par une

ordonnance qui n'est pas susceptible de recours, restreindre ou compléter les mesures de publicité mentionnées aux articles 2 à 6 en tenant compte de la nature, de la

valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Il peut notamment ordonner :

1o Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles 2 et 3 toute autre indication ou document relatif à l'immeuble ;

2o Que les mesures de publicité soient accomplies par d'autres modes de communication qu'il indique ;

3o Que les avis mentionnés aux articles 3 et 5 soient affichés au lieu qu'il désigne dans les communes de la situation des biens.

 

Art. 9. - Lorsque le juge ordonne des mesures de publicité complémentaires, celles-ci sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie requérante.

En cas de surenchère, les frais résultant des mesures de publicité accomplies en application d'une ordonnance rendue après la première adjudication sont taxés et

inclus dans les frais de vente.

 

Art. 10. - Les dispositions du premier alinéa de l'article 715 du code de procédure civile (ancien) sont applicables lorsque les formalités et les délais prescrits aux

articles 2, 3 et 8 n'ont pas été respectés.

Chapitre III

Dispositions diverses et transitoires

 

Art. 11. - Le code de procédure civile (ancien) est ainsi modifié :

I. - Au dernier alinéa de l'article 709, le mot : " trente " est remplacé par le mot : " quarante ".

II. - Le deuxième alinéa de l'article 710 est remplacé par les dispositions suivantes :

" Si la surenchère n'est pas contestée ou si elle est validée, la publicité annonçant la vente sur surenchère est réalisée après l'audience éventuelle. "

III. - A la première phrase du premier alinéa de l'article 715, la référence aux articles : " 696, 699 " est supprimée.

IV. - L'article 735 est remplacé par les dispositions suivantes :

" Art. 735. - Il est procédé à la publicité annonçant la vente sur folle enchère cinq jours après la signification de ce certificat ou cinq jours après la signification à

l'adjudicataire de l'extrait du titre, délivré par le greffe, auquel est joint un commandement de satisfaire aux conditions de l'adjudication. "

 

Art. 12. - Dans le tableau I annexé au décret du 12 décembre 1996 susvisé, à la ligne relative à la procédure de saisie immobilière, acte no 88, les mots : " article 699

du code de procédure civile (ancien) " sont remplacés par les mots : " article 4 du décret no 2002-77 du 11 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 697 du

code de procédure civile (ancien) et réformant les modalités de la publicité en matière de saisie immobilière ".

 

Art. 13. - Le présent décret n'est pas applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

 

Art. 14. - Les dispositions du présent décret sont applicables aux procédures de saisie immobilière en cours à sa date de publication sans qu'il y ait lieu de réitérer

les formalités de publicité légale accomplies antérieurement à cette date conformément aux dispositions alors en vigueur.

 

Art. 15. - La garde des sceaux, ministre de la justice, est chargée de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

 

Fait à Paris, le 11 janvier 2002.

Lionel Jospin

Par le Premier ministre :

La garde des sceaux, ministre de la justice,

Marylise Lebranchu

 

Commentaires

(Par Roger-Louis STORIONE Directeur de la publication du site info-encheres.com)

 

Ce texte, qui était attendu depuis plus de trois ans, réforme de façon significative l’encadrement légal de la publicité des ventes aux enchères sur saisie immobilière.

Il est conforme à l’esprit du législateur qui souhaitait, d’une part développer le plus largement possible l’information des ventes sur saisie (1) et, d’autre part protéger autant que possible, l’intimité et la vie privée des débiteurs saisis (2).

1) Pour assurer la publicité la plus large possible, le texte prévoit un allongement des délais de réalisation de la publicité (+ 10 jours) (articles 2 & 3) et créé un avis simplifié supplémentaire à publier dans trois éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale (article 3).

Par ailleurs, le décret innove sérieusement en instaurant une publicité du résultat de la vente (article 5), ce qui devrait donner une 2ème jeunesse à la faculté de surenchère, toujours possible comme auparavant, dans les 10 jours qui suivent la vente et qui a pour conséquence (entre autre) d’augmenter le prix d’adjudication.

Reste à savoir si les greffes des tribunaux, chargés de cette publicité particulière, recevront les moyens suffisants pour la réaliser, d’autant que ces mêmes greffes risquent d’être confrontés à une augmentation considérable d’acquéreurs éventuels, venus dans leurs services pour consulter le cahier des charges de la vente, puisque, parmi les mentions impératives à indiquer sur les avis publicitaires, figure désormais les lieux où peuvent être consultés les cahier des charges.

Outre la publicité de droit commun, une publicité supplémentaire peut être autorisée par le juge, sur requête des créanciers inscrits ou de la partie saisie (article 7). Sur le principe rien n’est changé puisque cette publicité était déjà prévue par l’article 700 de l’Ancien Code de Procédure Civile. Mais le texte est maintenant plus précis, quant au contenu et à la forme de cette publicité.

2) Pour préserver l’intimité et la vie privée du débiteur saisi, le décret a supprimé de la liste des mentions obligatoires l’identité de la partie saisie, sa profession et son domicile.

Par ailleurs, l’avis simplifié qui fait l’objet d’un placard apposé sur l’immeuble saisi, ne doit pas faire apparaître le caractère forcé de la vente.

L’intention est louable, mais personne ne sera dupe. Depuis trop longtemps, ce type de placard affiché au coin des rues symbolise dans l’esprit du public une vente au tribunal et le caractère forcé qui s’y attache (exception faite des ventes sur licitation volontaire, mais le non professionnel fait-il la différence ?).

Il eut été plus opportun de supprimer purement et simplement ce mode d’information rétrograde qui touche principalement le voisinage de la partie saisie et donc des personnes qui se connaissent et feront probablement très rapidement le rapprochement.

Sur cette volonté de préserver la vie privée de la partie saisie, le texte atteint d’autant moins son objectif qu’il renvoie expressément au cahier des charges de la vente. Or celui-ci n’a pas été modifié, de sorte qu’il continue à donner une foule de renseignements sur l’identité de la partie saisie, sa situation familiale, son domicile, le montant de sa dette…

Ce type d’informations, qui n’ajoutent rien aux conditions de la vente, devraient être supprimées, afin de " coller " à l’esprit du législateur.

 

Ce texte, comme souvent, comporte quelques zones d’imprécision sur lesquelles la jurisprudence aura peut-être un jour à se prononcer.

Par exemple, les articles 2 & 3 énumèrent ce que la publicité doit mentionner.
Cette énumération est-elle exhaustive ?

Autrement dit, peut-on ajouter des informations supplémentaires ou ne doit-on rien indiquer au delà de l’impératif légal ?

Si l’on s’en tient à l’avant dernier alinéa de l’article 3 qui impose une obligation de ne pas faire bien précise, on peut supposer qu’à contrario, le reste n’est pas interdit.
Le volume d’information contenu dans la publicité de droit commun pourrait donc dépasser le cadre des mentions obligatoires.

Mais si l’on se réfère aux derniers alinéas des articles 2 & 3 qui imposent un format maximum à l’affiche (A3) et le corps minimum du texte (corps 30), on peut imaginer que la volonté du législateur, en ce qui concerne la publicité de droit commun, est de s’en tenir aux mentions obligatoires.

En effet, les détails supplémentaires " rentreront " difficilement sur l’affiche compte tenu des caractéristiques imposées. (au demeurant certaines ventes particulières, comme les ventes en plusieurs lots, seront, avec les seules mentions légales, un véritable casse-tête pour l’élaboration du texte sur un format A3 au corps 30. Le législateur aurait dû autoriser une affiche A3 par lot, lorsque les ventes en comportent plusieurs).

La thèse, consacrant l’information réduite aux mentions légales, est confortée par l’article 8 – 1er sur la publicité aménagée : " Le juge peut ordonner que soit adjoint aux mentions prévues dans la publicité de droit commun, toute indication ou document relatif à l’immeuble ".

S’il faut l’autorisation du juge pour ajouter à l’impératif légal, ce dernier ne devient-il pas exhaustif ?

Les conséquences sont importantes :

L’article 10 du décret précise que les dispositions du 1er alinéa de l’article 715 de l’Ancien Code de Procédure Civile sont applicables, lorsque les formalité et délais prescrits aux articles 2, 3 & 8 n’ont pas été respectés. En d’autres termes, la nullité peut être prononcée. (au passage, on remarquera que la carence éventuelle du greffe, dans l’établissement de la publicité du résultat d’adjudication n’est pas sanctionnée ! le législateur a t-il eu conscience des possibles difficultés relatées ci-dessus ?).

A ne s’en tenir qu’aux formalités, il faut certes, que la partie en cause démontre l’existence d’un préjudice.

Mais si ce préjudice est établi (ce qui, dans certaines hypothèses sera aisé), la nullité pourra être prononcée, ce qui aura notamment pour conséquence de laisser à la charge du créancier poursuivant, les frais de la publicité.

 

L’application du décret et la publicité sur info-encheres.com

La publicité sur internet est désormais régie par le chapitre 2 du décret qui, en son article 8 – 2° vise des publicités accomplies par d’autres modes de communication.

Il faudra sans doute attendre la prochaine réforme dans une trentaine d’année pour que la publicité sur internet (le moyen de communication du 3ème millénaire) devienne une publicité de droit commun, sans l’autorisation du juge, au moins à titre d’avis simplifié.

Le site info-encheres.com est le seul support de communication existant à ce jour, qui permet de prendre connaissance de l’intégralité du cahier des charges, (ailleurs qu’au greffe ou au cabinet de l’avocat), lorsque l’avocat poursuivant a souhaité l’y faire insérer.

Ceci se révèle d’un intérêt évident, lorsque l’on sait que les heures d’ouvertures des greffes ne sont pas des plus flexibles et que la lecture essentielle de ce document nécessite, pour se rendre au greffe, de prendre beaucoup de temps, ce qui peut être un frein dans la volonté d’acheter aux enchères.

Les juges des criées qui seront soucieux de ne pas surcharger outre mesure leur greffe, devraient donc autoriser bien volontiers ce type de publicité.

Pour autant, doit-on trouver l’intégralité du cahier des charges sur internet ?

Bien que le texte, en son chapitre 2 ne prévoit aucune restriction, il nous semble, afin d’être dans l’esprit de la loi, que toutes les informations nominatives concernant la partie saisie (que l’on trouve dans le cahier des charges ou ses annexes) doivent être supprimées.

Comme nous l’expliquions plus haut, ces informations n’apportent rien de plus à la parfaite connaissance du bien et aux conditions juridiques qui encadrent la vente. L’internaute ne perdra donc rien en qualité de l’information et la vie privée des parties saisies sera mieux protégée.

Aussi, et sauf indication contraire de l’avocat poursuivant (qui peut également estimer que la publication du cahier des charges sur info-encheres.com doit refléter le plus précisemment possible l'original déposé au greffe), notre site ne diffusera plus, dans les publicités publiées à partir du 02/02/02, ce type d’information.

 

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