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Réforme de la saisie immobilière
Le Garde des Sceaux, ministre de la Justice, a présenté en
Conseil des ministres du19/04/06 une ordonnance réformant
la saisie immobilière. Cette ordonnance réforme en profondeur la saisie
immobilière qui est une mesure d’exécution forcée
permettant à un créancier impayé de faire vendre
en justice le bien immobilier de son débiteur. La saisie immobilière
est régie pour l’essentiel par des lois anciennes datant
du XIXème siècle ; sa lenteur, sa complexité et
son coût sont largement dénoncés. Les consultations
auxquelles la réforme a donné lieu ont démontré un
large consensus. Cette ordonnance poursuit deux objectifs fondamentaux
: - assurer une protection adéquate
du débiteur en prohibant les expropriations injustifiées
ou expéditives et en évitant de brader ce qui constitue
généralement l’élément principal
de son patrimoine ; - offrir aux créanciers des procédures
efficaces de recouvrement des créances, pour les inciter à " faire
crédit ", cette activité étant nécessaire
au développement de l’investissement et de la consommation.
A cet égard, la réforme de la saisie immobilière
est pleinement cohérente avec la récente réforme
des sûretés. L’ordonnance simplifie, accélère
et modernise la saisie immobilière en instituant un socle de
règles communes à toutes les mesures d’exécution,
parachevant ainsi la réforme des voies d’exécution
entreprise il y a plus de quinze ans. Elle garantit l’équilibre entre les droits
du débiteur et les intérêts de ses créanciers,
notamment en renforçant la mission du juge et en maintenant
la représentation obligatoire par un avocat. Elle développe
le recours aux solutions consensuelles en favorisant la vente à l’amiable
et la distribution, dans le cadre d’un accord, du prix de vente
entre les créanciers. Elle facilite enfin la vente au meilleur prix du bien
saisi dans l’intérêt commun du débiteur et
de ses créanciers, notamment en renforçant la transparence
des enchères. Cette ordonnance a fait l’objet d’un rapport publié au JO du 22/04/06, ci-dessous retranscrit
J.O n° 95
du 22 avril 2006 page 6068 texte n° 29 Décrets,
arrêtés, circulaires Textes généraux Ministère de la justice
Rapport au Président de la République
relatif à l'ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant
la saisie immobilière Monsieur le Président,
La présente ordonnance réformant la saisie
immobilière a été élaborée dans le
cadre de l'habilitation de la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005
pour la confiance et la modernisation de l'économie, autorisant
le Gouvernement « à réformer les dispositions du
livre III du code civil relatives à l'expropriation et la procédure
de distribution du prix de vente des immeubles, pour simplifier les
procédures civiles d'exécution immobilières et
les rapprocher des procédures civiles d'exécution mobilières,
renforcer le contrôle du juge et favoriser la vente amiable ».
Le projet de réforme, comprenant un volet législatif
et un volet réglementaire, met en oeuvre ces orientations en
retenant les principes suivants : - instituer un socle commun de règles d'exécution
; - garantir l'équilibre entre les droits du débiteur
et les intérêts de ses créanciers en renforçant
le rôle du juge et en maintenant la représentation obligatoire
par avocat ; - responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la
vente amiable de son bien ; - sécuriser la procédure en imposant des
garanties de paiement aux acquéreurs ; - simplifier et accélérer la procédure
en limitant les contestations dilatoires et en anticipant la procédure
de distribution du prix de vente.
A
cet effet, l'ordonnance comporte des dispositions modifiant le code
civil (titre Ier), des dispositions diverses (titre II) et des dispositions
finales (titre III).
TITRE Ier
DISPOSITIONS MODIFIANT LE CODE CIVIL
Conformément à l'article 1er le code civil
est modifié par les articles 2 à 11 du titre Ier de l'ordonnance.
1.1. La modification du titre XIX du livre III du code
civil
L'article 2 de l'ordonnance remplace le titre XIX du
livre III du code civil consacré aux différentes manières
dont on acquiert la propriété. Ce titre qui comportait
les articles 2204 à 2218 est désormais composé des
articles 2190 à 2216.
Il est remanié : l'ancien intitulé : « de
l'expropriation forcée et de l'ordre entre les créanciers » est
remplacé par les termes : « de la saisie et de la distribution
du prix de vente de l'immeuble », plus explicites et plus en cohérence
avec la terminologie utilisée en matière de procédure
civile d'exécution.
Le titre est introduit par un article 2190 ayant pour
objet de définir la saisie immobilière : celle-ci tend à la
vente forcée de l'immeuble d'un débiteur ou d'un tiers
détenteur en vue de la distribution de son prix. Il est divisé en
deux chapitres, « de la saisie » et « de la distribution
du prix », correspondant aux deux phases de la procédure
d'exécution forcée en matière immobilière.
Le premier chapitre comprend cinq sections, la première relative
au créancier, la deuxième aux biens et droits saisissables,
la troisième au débiteur, la quatrième aux effets
de l'acte de saisie et la cinquième à la vente du bien
saisi.
1.1.1. Les conditions préalables à la poursuite
d'une saisie immobilière
Les trois premières sections du chapitre relatif à la
saisie, portant sur les articles 2191 à 2197 du code civil, définissent
les conditions préalables à la vente forcée des
biens saisis.
1.1.1.1. Les conditions relatives au créancier
L'article 2191 harmonise les conditions de la saisie
immobilière avec celles des procédures civiles d'exécution
en disposant que la saisie ne peut être pratiquée qu'en
vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide
et exigible et en prévoyant que la loi du 9 juillet 1991 portant
réforme des procédures civiles d'exécution sera
applicable à la saisie immobilière, sauf dispositions
contraires. Ainsi, l'ensemble des solutions dégagées en
matière de procédure civile d'exécution mobilière
trouvera à s'appliquer en matière de saisie immobilière.
Les deuxième et troisième alinéas
de cet article précisent les conditions dans lesquelles l'exécution
forcée d'une décision de justice peut être poursuivie.
C'est ainsi que seule une décision définitive passée
en force de chose jugée - ce qui exclut l'ordonnance de référé -
pourra servir de fondement à une vente forcée, afin d'éviter
que cette procédure qui porte atteinte au droit de propriété ne
puisse être conduite sur le seul fondement d'un titre provisoire.
Au surplus, le troisième alinéa de cet article interdit
l'engagement d'une saisie immobilière sur le fondement d'une
décision rendue par défaut, tant que le délai d'opposition
n'est pas expiré ; en effet, dans le cas de la décision
rendue par défaut, le risque est grand qu'elle soit remise en
cause par l'opposition du défendeur et le débat contradictoire.
Le montant de la créance doit être en corrélation
avec la valeur des biens saisis, compte tenu du principe énoncé à l'article
22 de la loi du 9 juillet 1991, aux termes duquel les mesures ne peuvent
excéder ce qui se révèle nécessaire pour
obtenir le paiement de l'obligation. L'article 2192 fait une application
particulière de ce principe en cas de pluralité de saisies
immobilières par le même créancier. Ainsi, le créancier
qui a déjà saisi un bien immobilier du débiteur
ou qui dispose d'une hypothèque sur un bien de son débiteur
ne peut initier la saisie d'un autre bien immobilier, à moins
que la valeur du bien déjà saisi ou hypothéqué ne
suffise pas à l'indemniser de sa créance.
1.1.1.2. Les conditions relatives au bien saisi
L'article 2193 détermine les biens pouvant faire
l'objet d'une saisie immobilière en reprenant les orientations
dégagées par la jurisprudence : d'une part, il doit s'agir
de droits réels afférents aux immeubles y compris leurs
accessoires réputés immeubles et, d'autre part, le bien
doit pouvoir faire l'objet d'une cession. S'ajoutera à cette
dernière condition celle résultant de l'article 14 de
la loi du 9 juillet 1991, qui énumère les biens insaisissables.
En application du principe selon lequel l'accessoire
suit le principal, l'article 2194 ajoute un second alinéa qui
prévoit que la saisie d'un immeuble emporte également
saisie de ses fruits, à moins bien sûr qu'une saisie antérieure
ne porte déjà sur ces fruits.
L'importance qu'un bien immobilier revêt dans le
patrimoine d'un couple justifie que soit écartée la règle
de l'administration concurrente des biens communs édictée
par l'article 1421 du code civil, dont la jurisprudence déduit
le pouvoir qu'a chaque époux pour défendre à une
procédure judiciaire relative à un bien commun ; l'article
2195 prévoit au contraire que la saisie immobilière doit être
poursuivie contre les deux époux.
1.1.1.3. Les conditions relatives au débiteur
En cas de saisie simultanée de plusieurs immeubles
du débiteur, l'article 2196 prévoit que celui-ci peut
solliciter le cantonnement de la saisie à un ou plusieurs biens,
ou sa conversion partielle en hypothèque. Dans ce dernier cas,
pour ne pas nuire aux intérêts du créancier poursuivant,
l'ordonnance prévoit que l'hypothèque prend rang au jour
de la publication de la saisie, sous réserve d'être inscrite
dans le mois de la notification de la décision ordonnant la conversion.
Par ailleurs, les immeubles d'un mineur ou d'un majeur
sous mesure de protection continueront à ne pouvoir faire l'objet
d'une saisie immobilière qu'après la discussion des meubles,
c'est-à-dire après la poursuite sur les biens mobiliers
du mineur. Tel est l'objet de l'article 2197.
1.1.2. Les effets de l'acte de saisie
A l'effet de préparer le transfert forcé de
propriété, il convient de rendre le bien indisponible
pour le débiteur, qui ne doit pas pouvoir faire échec à la
saisie en l'aliénant ou en le grevant de droits réels.
Tel est l'objet de l'article 2198 qui prévoit que la saisie rend
le bien indisponible pour le débiteur et restreint ses droits
de jouissance et d'administration. C'est ainsi que les biens ne peuvent être
aliénés, ni grevés de droit réel, qu'il
s'agisse de servitude ou d'hypothèque conventionnelle. En revanche,
seul le débiteur est affecté par ces dispositions : aussi,
le bien pourra faire l'objet d'une servitude légale nouvelle
ou d'une hypothèque judiciaire prise par un créancier.
Par ailleurs, le second alinéa de cet article
organise la conservation du bien dans l'attente de sa vente, en constituant
le débiteur séquestre du bien saisi. Cette règle
ne saurait toutefois s'appliquer lorsque l'immeuble est régulièrement
donné à bail. En effet, dans cette hypothèse, le
locataire est seul détenteur de l'immeuble saisi. Le locataire
ne peut pas non plus être lui-même séquestre du bien
saisi, dans la mesure où il dispose de droits opposables au créancier
saisissant, qui sont inconciliables avec les règles du séquestre.
Pour mémoire, l'obligation de conservation du locataire se distingue
en effet de celle du séquestre et le locataire dispose de droits
de jouissance qui ne sont pas conférés au séquestre.
En tout état de cause, si le locataire ne respecte pas son obligation
de conservation, telle qu'elle résulte des règles du bail,
le débiteur saisi et, à son défaut, le créancier
poursuivant sur le fondement de l'action oblique pourra en imposer le
respect ou obtenir la résiliation du bail. En revanche, il n'est
pas nécessaire de réserver le cas où l'immeuble
est occupé par un tiers sur le fondement d'un droit réel,
tel l'usufruit, dans la mesure où seul le droit réel du
débiteur fait l'objet d'une saisie. Enfin, ce texte permet de
constituer un tiers séquestre, voire d'expulser le débiteur
pour cause grave lorsque les circonstances le justifient ; ces circonstances
appréciées par le juge pourront résulter d'un irrespect
par débiteur des obligations du séquestre.
Enfin, le fait de consentir un bail sur un immeuble peut
en affecter la valeur vénale et détourner les acquéreurs
potentiels. Pourtant il ne s'agit pas nécessairement d'un acte
de disposition, certains baux relevant des actes d'administration. C'est
pourquoi, pour assurer une protection des créanciers, l'article
2199 dispose que les baux, quelle qu'en soit la durée, consentis
par le débiteur après l'engagement de la saisie sont inopposables
au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Les
droits du preneur se prévalant d'un contrat antérieur à la
saisie sont préservés par la possibilité de prouver
par tout moyen l'antériorité du bail.
Pour donner toute sa portée au principe d'indisponibilité du
bien, l'article 2200 dispose que la saisie immobilière est opposable
aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier.
Les deuxième et troisième alinéas
détaillent les effets de cette opposabilité : les aliénations
et inscriptions non publiées ou publiées postérieurement à la
saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.
Ce texte réserve toutefois le droit des créanciers titulaires
du privilège du vendeur, du prêteur de deniers et du copartageant,
qui bénéficient d'un effet rétroactif légal
de leur inscription, en application des articles 2379 à 2381
du code civil. Ainsi, à titre d'illustration, le créancier
d'un copartageant alloti d'un immeuble, qui diligente une saisie immobilière
dans les deux mois du partage, se verra opposer le privilège
du copartageant, créancier d'une soulte due par le débiteur, à la
condition d'inscrire son privilège dans les deux mois du partage.
De facto, cette disposition revient à assimiler
la saisie immobilière à l'inscription d'un droit d'hypothèque
sur le bien, prenant rang à la date de la publication de la saisie.
Cette assimilation s'explique par la possibilité qu'a tout créancier
de solliciter l'inscription d'une hypothèque judiciaire ou de
pratiquer une sûreté judiciaire. Elle permet ainsi d'éviter
une multiplication des procédures et des frais qui s'en suivent.
Cette assimilation de la saisie à une hypothèque
conduit également à aligner la situation de celui qui
acquiert des droits réels sur le bien saisi sur celle du tiers
acquéreur d'un bien hypothéqué, à savoir
notamment le droit de purger les inscriptions en payant les créances
inscrites. C'est ainsi que l'article 2200 prévoit une exception à l'inopposabilité lorsque
l'acquéreur, le titulaire du droit réel ou le saisi consigne
une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts
et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au
saisissant. Le texte précise bien évidemment que la somme
ainsi consignée sera affectée au paiement des créanciers
inscrits et du créancier poursuivant.
1.1.3. La vente du bien saisi
Les lignes directrices de la mise en vente du bien saisi
relèvent de la matière législative et figurent
par conséquent dans le code civil, dans la mesure où cette
vente forcée porte atteinte au droit de propriété.
La seule issue effective de la saisie immobilière
a été jusqu'à présent la vente aux enchères,
qui débouche sur une adjudication. Pourtant une telle vente aux
enchères peut être source de vil prix. Le rapport d'enquête
conjointe de l'inspection générale des finances et de
l'inspection des services judiciaires (L'Hypothèque et le crédit
hypothécaire, novembre 2004, page 52), a ainsi relevé -
après exploitation des données de plusieurs conservations
d'hypothèques - qu'un quart des adjudicataires revendaient le
bien moins de deux ans après l'avoir acquis, moyennant un prix
en moyenne majoré de 70 % par rapport au prix d'acquisition ;
le rapport tempère toutefois ses constatations en rappelant n'avoir
pu vérifier si des travaux d'amélioration ont été réalisés.
Pour remédier à ce risque de vente à vil
prix, l'article 2201 du code civil constitue l'une des innovations majeures
de la réforme en prévoyant une alternative à la
vente aux enchères publiques, à savoir la vente amiable
sur autorisation judiciaire. Ainsi, le débiteur se trouvera responsabilisé en
prenant une part active à la vente de son bien. Le principe d'une
autorisation judiciaire assure une garantie adéquate des intérêts
des parties, en impliquant tout à la fois que la vente amiable
ne puisse être ordonnée qu'à la demande du débiteur
et après une appréciation sur le bien-fondé de
cette solution.
La saisie d'un immeuble d'un débiteur porte atteinte
au droit de propriété ainsi, le cas échéant,
qu'au droit au logement, tous deux de valeur constitutionnelle. Il importe
donc que cette expropriation respecte le cadre défini par l'ordonnance
et son décret d'application, seuls à même de garantir
l'équilibre entre les parties. Tel est l'objet du second alinéa
de l'article 2201, qui interdit la conclusion de toute convention autorisant
le créancier à faire vendre les immeubles de son débiteur
en cas d'inexécution contractuelle, sans respecter la procédure
de la saisie immobilière. Cette convention dite de « voie
parée » doit être distinguée du pacte commissoire,
autorisée sous certaines conditions par les articles 2458 à 2460
issus de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés.
Cette section est divisée en trois paragraphes
respectivement relatifs à la vente amiable, à l'adjudication
et aux dispositions communes.
1.1.3.1. La vente amiable
La vente amiable sur autorisation judiciaire est assimilée
dans ses effets à une vente volontaire par l'article 2202, rendant
ainsi applicables à cette aliénation les dispositions
relatives aux ventes de droit commun, notamment celles du code civil.
Par ailleurs, afin d'interdire toute vente à tempérament,
l'article 2203 prévoit que l'acte notarié de vente n'est établi
que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification
du paiement des frais de procédure taxés.
1.1.3.2. L'adjudication
Les articles 2204 à 2206 détaillent les
conditions dans lesquelles se déroule la vente aux enchères,
en reprenant pour l'essentiel les solutions actuellement en vigueur.
L'organisation des enchères doit être analysée à la
lumière du double objectif poursuivi : attirer le plus grand
nombre d'enchérisseurs, mis en concurrence selon une procédure
transparente, tout en écartant les enchérisseurs insolvables,
qui ne pourraient payer le prix d'adjudication.
C'est ainsi qu'en application de l'article 2204 les enchères
se déroulent sous la direction du juge, à l'audience,
qui pourra faire respecter le principe de liberté des enchères.
Par ailleurs, ce principe conduit l'article 2205 à affirmer
le droit pour toute personne de participer aux enchères, sous
réserve des incapacités résultant des fonctions
qu'elle exerce, ce qui vise à éviter tout conflit d'intérêts.
En revanche, tout candidat aux enchères devra présenter
des garanties de paiement, qu'un décret d'application précisera.
Enfin, l'article 2206 reprend, en l'étendant,
le mécanisme issu de la loi n° 98-46 du 23 janvier 1998 :
les enchères partent de la mise à prix fixée par
le créancier poursuivant, qui peut être déclaré acquéreur
pour ce montant en l'absence d'enchère ; en cas d'insuffisance
manifeste de la mise à prix, le débiteur peut demander
au juge de majorer son montant, le poursuivant ne pouvant toutefois être
déclaré acquéreur que pour la mise à prix
initiale ; il s'agit d'éviter dans ce cas que l'acquéreur
se voie imposer un transfert de propriété moyennant un
prix auquel il n'aurait pas consenti, en vertu du principe de liberté contractuelle.
Ce dispositif respecte les exigences constitutionnelles résultant
de la décision du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998
portant sur la loi d'orientation relative à la lutte contre les
exclusions (décision n° 98-403 DC, publiée au Journal
officiel du 31 juillet 1998, page 11710).
L'article 707 du code de procédure civile autorisait
jusqu'à présent l'adjudicataire à déclarer
command dans les vingt-quatre heures de la déclaration d'adjudication.
Ce droit revenait à conférer à l'adjudicataire
une faculté de se substituer un tiers qui n'avait pas participé aux
enchères, sans pour autant être soumis à un double
droit de mutation. Les soucis de transparence des enchères et
de mise en concurrence des enchérisseurs conduisent à interdire
cette déclaration de command à l'article 2207.
Les articles 2208 à 2212 définissent les
effets de l'adjudication.
Conformément à l'article 2208, bien qu'il
n'y ait pas d'accord du débiteur, cette adjudication est assimilée à une
vente et opère donc transfert de propriété.
Le fait que la vente forcée soit conduite sous
l'autorité de la justice ne doit pas conférer à l'acquéreur
des droits qui excéderaient ceux détenus par le débiteur
sur le bien, à l'exclusion de la purge des hypothèques
; aussi, l'article 2208 rappelle la règle générale
issue de l'article 1599 du code civil selon laquelle la vente forcée
ne transmet pas à l'acquéreur plus de droits que ceux
appartenant au saisi ; en revanche, ce dernier restera tenu de la délivrance
du bien et de la garantie d'éviction, ainsi que la jurisprudence
l'a admis, cette garantie n'étant au demeurant qu'une conséquence
normale de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur.
L'article 2209 prévoit une autre spécificité de
cette vente : malgré le transfert immédiat de propriété,
le titre de vente n'est remis à l'adjudicataire qu'après
paiement des frais de la procédure : cette sécurité vise à limiter
les effets d'une adjudication au profit d'un enchérisseur inconséquent
; elle est complétée par les dispositions issues du second
alinéa de l'article 2211, ci-après examinées.
En l'état actuel du droit, l'adjudicataire est
obligé de solliciter l'expulsion en justice du débiteur
qui se maintient dans les lieux, la jurisprudence considérant
en effet que le jugement d'adjudication n'est pas un titre d'expulsion
(Cour de cassation, 2e chambre civile, 7 mars 2002, publié au
Bulletin civil 2002, II, n° 28). Pourtant, en pratique, l'obligation
d'introduire une procédure d'expulsion se révèle
inutilement complexe, coûteuse et ce faisant susceptible de dissuader
les particuliers à participer à des ventes aux enchères.
C'est pourquoi l'article 2210 prévoit que le jugement d'adjudication
constitue un titre d'expulsion. Les conditions dans lesquelles le jugement
pourra être utilisé à cette fin seront toutefois
définies dans le décret d'application, conformément à l'article
23 de l'ordonnance.
Si, d'un point de vue juridique, le transfert de propriété résulte
de l'adjudication, d'un point de vue économique, il est lié au
versement du prix et des frais. Le premier alinéa de l'article
2211 dispose donc que le prix doit être consigné sur un
compte séquestre ou à la Caisse des dépôts
et consignations et les frais payés. Le prix de la vente ne peut
en effet être payé au débiteur puisqu'il constitue
le gage du créancier poursuivant et des créanciers hypothécaires.
Par ailleurs, pour sécuriser l'opération,
le deuxième alinéa de l'article restreint provisoirement
le droit de propriété de l'adjudicataire pour tenir compte
du report du paiement : avant ce paiement l'adjudicataire ne peut disposer
du bien - c'est-à-dire le céder, le démembrer ou
consentir des droits réels. Toutefois, l'objectif de revalorisation
de l'hypothèque poursuivie par l'ordonnance du 23 mars 2006 relative
aux sûretés, ainsi que la volonté d'inciter le plus
grand nombre de personnes à participer aux ventes aux enchères,
conduisent à réserver le cas de la constitution d'une
hypothèque accessoire au prêt souscrit pour l'acquisition
du bien. Conformément aux dispositions de l'article 2125 du code
civil, ce droit d'hypothèque sera consenti sous la condition
résolutoire du versement du prix et des frais.
Enfin, l'article 2212 prévoit qu'à défaut
de versement du prix et des frais, la vente est résolue de plein
droit : elle sera réputée ne pas avoir eu lieu. Dans cette
hypothèse, il conviendra de réitérer la vente aux
enchères aux frais de l'adjudicataire dont la défaillance
impose cette réitération : à cet effet, le second
alinéa prévoit que si le prix qui résulte de cette
seconde adjudication est inférieur à l'enchère
de l'adjudicataire défaillant, celui-ci est tenu de la perte
qui en résulte, ce qui n'est qu'une application du principe contenu à l'article
1149 du code civil, selon lequel les dommages et intérêts
correspondent notamment au gain dont le créancier a été privé ;
par ailleurs, les sommes versées par l'adjudicataire défaillant
seront conservées pour être distribuées aux créanciers.
1.1.3.3. Les dispositions communes à la vente
En droit commun, le créancier hypothécaire
dispose d'un droit de poursuivre l'acquéreur d'un bien hypothéqué,
sur le fondement de son droit de suite, en application des articles
2461 à 2474 du code civil. En cas de vente sur saisie immobilière,
quelles qu'en soient les modalités, l'acquéreur du bien
ne peut pas être soumis à ce droit de suite, puisqu'il
acquitte un prix de vente affecté aux créanciers privilégiés
et censé correspondre à la valeur vénale du bien.
Aussi, l'article 2213 prévoit que la consignation du prix et
le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble
de toute hypothèque ou de tout privilège du chef du débiteur.
1.1.4. La distribution du prix de vente
Conformément à l'article 38 de la loi du
9 juillet 1991 réformant les procédures civiles d'exécution,
la distribution des deniers provenant de l'exécution forcée
sera réglée par le décret d'application de l'ordonnance.
Toutefois, la détermination des personnes pouvant
prétendre au bénéfice de cette distribution est
fixée par l'article 2214 du code civil, s'agissant d'une question
de fond. Peuvent participer à cette distribution le créancier
poursuivant et les créanciers ayant inscrit une hypothèque
ou un privilège sur l'immeuble avant la vente, ainsi que les
créanciers privilégiés dispensés de toute
inscription, à savoir le syndicat des copropriétaires
pour le paiement des charges et travaux de la copropriété (article
2374 [1°]) et les créanciers titulaires d'un privilège
général sur les immeubles (article 2375).
Les articles 2215 et 2216 entendent garantir l'efficacité et
la rapidité de la procédure de distribution.
L'efficacité de la distribution impose que les
créanciers susceptibles de participer à cette distribution
déclarent leurs créances en temps voulu, sans que leur
négligence ne paralyse les opérations. A cet effet, l'article
2215 dispose que les créanciers ayant fait l'objet d'une sommation
de déclarer leur créance au cours de la procédure
de saisie immobilière sont déchus de leur sûreté en
cas de carence.
Les créanciers sont incités à la
célérité dans le cadre des opérations de
distribution par l'article 2216. En l'état actuel de la procédure
de saisie immobilière, tant que la distribution n'est pas finalisée,
les intérêts des créances continuent à courir
puisque le débiteur n'est pas libéré par la consignation
du prix de vente. Pourtant, il n'est pas responsable de la durée
de cette procédure de distribution. C'est ainsi que les procédures
de distribution peuvent se prolonger de nombreux mois, voire plusieurs
années. Pour remédier à ce défaut, l'article
2216 adopte un mécanisme s'inspirant de la procédure de
l'offre réelle de paiement, de l'article 1257 du code civil : à l'expiration
d'un délai qui sera fixé par décret en Conseil
d'Etat, la consignation par l'acquéreur du prix produira tous
les effets d'un paiement à hauteur de la part du prix de vente
distribué, si le paiement n'est pas déjà intervenu.
1.2. Les autres modifications affectant le code civil
Les articles 3 à 11 de l'ordonnance apportent
des modifications purement formelles au code civil, afin de tenir compte
des nouvelles terminologies employées, ainsi que du regroupement
des dispositions relatives à la saisie immobilière dans
le titre XIX du livre III.
TITRE II
DISPOSITIONS DIVERSES
2.1. Le transfert de compétence au juge de l'exécution
La réforme des voies d'exécution issue
de la loi du 9 juillet 1991 a créé le juge de l'exécution
et lui a conféré la compétence pour connaître
de l'ensemble des questions relatives aux procédures d'exécution
mobilières. Dans un souci d'harmonisation des procédures
et de rationalisation des compétences, l'article 12 parachève
le dispositif de la loi de 1991 en confiant au juge de l'exécution
la compétence pour connaître de la saisie immobilière
et de la procédure de distribution qui s'en suit.
Il est toutefois apparu nécessaire d'étendre
le champ de ses compétences qui résulte des procédures
civiles d'exécution mobilières, dans la mesure où l'efficacité et
la complexité de la procédure de saisie immobilière
peuvent impliquer l'examen de questions qui débordent la compétence
habituelle du juge de l'exécution. Il est donc prévu que
le juge de l'exécution dispose du pouvoir d'examiner l'ensemble
des contestations pouvant être soulevées à l'occasion
de la procédure de saisie immobilière, ainsi que les demandes
s'y rapportant directement, afin qu'un seul juge demeure saisi.
Le juge de l'exécution connaît désormais
de l'ensemble des procédures d'exécution, dont les règles
sont par ailleurs harmonisées par le renvoi aux dispositions
non contraires de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme
des procédures civiles d'exécution.
Les articles 13, 14 et 16 tirent les conséquences
de ce transfert de compétence, dans la procédure de surendettement
et dans les procédures collectives. L'article 16 réserve
toutefois l'application de l'article 10 de la loi du 9 juillet 1991
- qui détermine les personnes pouvant représenter une
partie devant le juge de l'exécution - afin de maintenir pour
la saisie immobilière le principe de la représentation
obligatoire par avocat.
2.2. La majoration du taux légal
Dans un souci d'effectivité du jugement d'adjudication,
l'article 15 étend à ce dernier la majoration du taux
de l'intérêt prévue par l'article L. 313-3 du code
monétaire et financier en cas de condamnation pécuniaire
prise par une décision de justice exécutoire : cette majoration
sera également attachée de plein droit au jugement d'adjudication,
en portant le délai à quatre mois suivant son prononcé pour
tenir compte du délai de consignation.
2.3. La protection du tiers occupant l'immeuble saisi
La mise en vente du bien aux conditions déterminées
par le créancier poursuivant (montant de la mise à prix,
publicité, établissement des documents obligatoires, etc.)
impose de permettre à ce dernier de pénétrer dans
les lieux pour connaître le bien saisi. Le projet de décret
organise à cet effet l'établissement d'un procès-verbal
de description par un huissier de justice. Pour pénétrer
dans les lieux, en cas d'opposition du débiteur qui les occupe,
il conviendra de faire application des dispositions de l'article 21
de la loi 9 juillet 1991, qui autorise l'huissier de justice à y
procéder en présence d'un représentant de la commune,
d'une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins.
Cette protection apparaît toutefois insuffisante lorsque l'occupant
du local n'est pas le débiteur saisi, mais un tiers disposant
d'un droit opposable au débiteur, à savoir en pratique
un locataire, un usufruitier ou tout bénéficiaire d'un
contrat d'occupation. En application de la garantie d'éviction,
l'occupant ne doit pas être troublé dans sa jouissance
pour une cause imputable au propriétaire. Aussi, il convient
de prévoir une procédure particulière pour pénétrer
dans les lieux en cas d'opposition de son occupant. Tel est l'objet
de l'article 17 qui insère un alinéa dans l'article 21
de la loi du 9 juillet 1991, prévoyant que l'huissier de justice
doit obtenir l'autorisation préalable du juge de l'exécution
requis à cette fin. Cette procédure est inspirée
de l'article 50 de la loi du 9 juillet 1991 relatif à la saisie-vente
d'un bien du débiteur détenu par un tiers.
2.4. Les dispositions de coordination
Le II de l'article 17 ainsi que les articles 18 à 20
de l'ordonnance sont des dispositions de coordination, qui tirent les
conséquences de changements de références (articles
17-II et 18) et de modifications terminologiques (articles 19 et 20).
2.5. Le maintien du droit local alsacien mosellan
En matière de saisie immobilière, les départements
d'Alsace et de Moselle appliquent le droit local. C'est ainsi que le
code civil et le code de procédure civile ne sont applicables à ces
départements que dans la mesure où la loi du 1er juin
1924 mettant en vigueur la législation civile française
dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle
- et spécialement son titre V relatif aux procédures de
saisie immobilière - le prévoit. Le droit local alsacien
mosellan - qui confie l'essentiel de la procédure de saisie immobilière à un
notaire - présente ainsi un équilibre propre que l'ordonnance
préserve, d'autant que l'habilitation du Gouvernement ne lui
permet que la modification du code civil, à l'exclusion du droit
local. Cette restriction est expressément prévue par l'article
21.
2.6. Les dispositions d'abrogation
L'article 22 abroge les dispositions remplacées
par le projet de réforme, ou devenues inutiles : les titres de
l'ancien code de procédure civile relatifs à la saisie
immobilière, dont la nature hybride impose une abrogation de
niveau législatif ; l'article 88 de la loi du 9 juillet 1991
qui renvoie à l'ancien code de procédure civile l'organisation
de la saisie immobilière ; la loi du 14 novembre 1808 relative à la
saisie des biens d'un débiteur situés dans plusieurs arrondissements
; enfin, une disposition de la loi du 15 juin 1976 faisant référence à l'article
2214 du code civil, dont le contenu, inutile, n'est par repris par l'ordonnance.
TITRE III
DISPOSITIONS FINALES
3.1. Le renvoi à un décret d'application
L'article 23 de l'ordonnance renvoie à un décret
le soin de définir les conditions d'application nécessaires à l'entrée
en vigueur de la réforme. Une liste des principaux domaines concernés
est donnée à titre indicatif et non exhaustif.
3.2. L'application à l'outre-mer
En application des dispositions de l'article 2508 du
code civil, les dispositions du titre XIX du livre III sont applicables à Mayotte.
Il est donc nécessaire de rendre l'ordonnance applicable dans
son ensemble à Mayotte, sous réserve des adaptations nécessaires.
Tel est l'objet du premier alinéa de l'article 24.
Le second alinéa prévoit des mesures transitoires,
destinées à coordonner l'entrée en vigueur de la
réforme de la saisie immobilière à Mayotte avec
celle de l'ordonnance du 28 juillet 2005 portant adaptation de diverses
dispositions relatives à la propriété immobilière à Mayotte
et modifiant le livre IV du code civil et de l'ordonnance du 23 mars
2006 relative aux sûretés.
3.3. L'entrée en vigueur de l'ordonnance
L'article 25 reporte l'entrée en vigueur de l'ordonnance à la
date de l'entrée en vigueur de son décret d'application,
qui devra intervenir au plus tard le 1er janvier 2007. Cette disposition
spécifique est nécessaire dans la mesure où certaines
dispositions de l'ordonnance ne nécessitent pas de décret
d'application : il s'agit essentiellement du transfert de compétence
vers le juge de l'exécution, qui est pourtant lié au changement
de règles applicables en matière de saisie immobilière.
Tel est l'objet de la présente ordonnance que
nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
Veuillez
agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond
respect. J.O n° 95 du 22 avril 2006 page
6072 texte n° 30 Décrets, arrêtés,
circulaires Textes généraux Ministère de la justice
Ordonnance
n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière
Le Président de la République,
Sur le rapport du Premier ministre et du garde des sceaux,
ministre de la justice,
Vu la Constitution, notamment son article 38 ;
Vu le code civil ;
Vu le code de commerce ;
Vu le code de la consommation ;
Vu le code monétaire et financier ;
Vu le code de l'organisation judiciaire ;
Vu le code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance du 3 juillet 1816 modifiée relative
aux attributions de la Caisse des dépôts et consignations
créée par la loi du 28 avril 1816 ;
Vu l'article 25 de la loi n° 66-948 du 22 décembre
1966 de finances rectificative pour 1966 ;
Vu la loi n° 76-519 du 15 juin 1976 relative à certaines
formes de transmission des créances ;
Vu la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 modifiée
portant réforme des procédures civiles d'exécution
;
Vu la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la
confiance et la modernisation de l'économie, notamment son article
24 ;
Le Conseil d'Etat entendu ;
Le conseil des ministres entendu,
Ordonne
:
TITRE Ier
DISPOSITIONS MODIFIANT LE CODE CIVIL
Article 1
Le code civil est modifié conformément
aux dispositions du présent titre.
Article 2
Le titre XIX du livre III est remplacé par les
dispositions suivantes :
« TITRE XIX
« DE LA SAISIE ET DE LA DISTRIBUTION
« Art. 2190. - La saisie immobilière tend à la
vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, le cas échéant,
du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.
« Chapitre Ier
« De la saisie
« Section 1
« Du créancier
« Art. 2191. - Tout créancier muni d'un
titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible
peut procéder à une saisie immobilière dans les
conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions
qui ne lui sont pas contraires de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme
des procédures civiles d'exécution.
« Lorsque la poursuite est engagée en vertu
d'une décision de justice exécutoire par provision, la
vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision
définitive passée en force de chose jugée.
« Toutefois, pendant le délai de l'opposition,
aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d'un jugement
rendu par défaut.
« Art. 2192. - Le créancier qui a procédé à la
saisie d'un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle
procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci
que dans le cas d'insuffisance du bien déjà saisi.
« Le créancier ne peut saisir les immeubles
qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas
où l'hypothèque dont il bénéficie ne lui
permet pas d'être rempli de ses droits.
« Section 2
« Des biens et droits saisissables
« Art. 2193. - Sauf dispositions législatives
particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous
les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs
accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet
d'une cession.
« Art. 2194. - La saisie d'un immeuble emporte
saisie de ses fruits, sauf l'effet d'une saisie antérieure.
« Art. 2195. - La saisie des immeubles communs
est poursuivie contre les deux époux.
« Section 3
« Du débiteur
« Art. 2196. - En cas de saisies simultanées
de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge
le cantonnement de celles-ci.
« Il peut également solliciter du juge une
conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de
ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie,
sous réserve de l'inscription de la sûreté dans
le mois de la notification de la décision.
« Art. 2197. - Les immeubles d'un mineur, même émancipé,
ou d'un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis
avant la discussion de leurs meubles.
« Toutefois, la discussion des meubles n'est pas
requise avant la saisie des immeubles indivis entre un majeur et un
mineur ou un majeur en curatelle ou en tutelle, si la dette leur est
commune. Elle ne l'est pas non plus dans le cas où les poursuites
ont été commencées alors que le majeur n'était
pas encore placé sous curatelle ou sous tutelle.
« Section 4
« Des effets de l'acte de saisie
« Art. 2198. - La saisie rend l'immeuble indisponible
et restreint les droits de jouissance et d'administration du débiteur.
« Le bien ne peut être aliéné ni
grevé de droits réels par le débiteur sous réserve
des dispositions de l'article 2201.
« A moins que le bien soit loué, le débiteur
en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances
justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur
pour cause grave.
« Art. 2199. - Les baux consentis par le débiteur
après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables
au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.
« La preuve de l'antériorité du bail
peut être faite par tout moyen.
« Art. 2200. - La saisie immobilière est
opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.
« Les aliénations non publiées ou
publiées postérieurement sont inopposables au créancier
poursuivant comme à l'acquéreur dans les conditions prévues à l'article
2201, sauf consignation d'une somme suffisante pour acquitter en principal,
intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers
inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée
leur est affectée spécialement.
« Sont pareillement inopposables les inscriptions
du chef du débiteur qui n'ont pas été prises antérieurement à la
publication de la saisie, sous réserve du droit pour le vendeur,
le prêteur de deniers pour l'acquisition et le copartageant d'inscrire,
dans les délais prévus par les articles 2379 à 2381,
le privilège qui leur est conféré par l'article
2374.
« Section 5
« De la vente
« Art. 2201. - Les biens sont vendus soit à l'amiable
sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
« Est nulle toute convention portant qu'à défaut
d'exécution des engagements pris envers lui, le créancier
peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des
formes prescrites pour la saisie immobilière.
« Paragraphe 1
« Dispositions relatives à la vente amiable
« Art. 2202. - La vente amiable sur autorisation
judiciaire produit les effets d'une vente volontaire.
« Art. 2203. - L'acte notarié de vente n'est établi
que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification
du paiement des frais taxés.
« Paragraphe 2
« Dispositions relatives à l'adjudication
« Art. 2204. - L'adjudication de l'immeuble a lieu
aux enchères publiques à l'audience du juge.
« Art. 2205. - Sous réserve des incapacités
tenant aux fonctions qu'elle exerce, toute personne peut se porter enchérisseur
si elle justifie de garanties de paiement.
« Art. 2206. - Le montant de la mise à prix
est fixé par le créancier poursuivant. A défaut
d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce
montant.
« Le débiteur peut, en cas d'insuffisance
manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de
voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale
de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut
d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire
que pour la mise à prix initiale.
« Art. 2207. - L'adjudication ne peut donner lieu à déclaration
de command.
« Art. 2208. - L'adjudication emporte vente forcée
du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
« Elle ne confère à celui-ci d'autres
droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard
de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la
garantie d'éviction.
« Art. 2209. - Le titre de vente n'est délivré à l'adjudicataire
que sur justification du paiement des frais taxés.
« Art. 2210. - Le jugement d'adjudication constitue
un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
« Art. 2211. - L'adjudicataire doit consigner le
prix sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts
et consignations et payer les frais de la vente.
« Il ne peut, avant cette consignation et ce paiement,
accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de
la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat
de prêt destiné à financer l'acquisition de ce bien.
« Art. 2212. - A défaut de consignation
du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein
droit.
« L'adjudicataire défaillant est tenu au
paiement de la différence entre son enchère et le prix
de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la
répétition des sommes qu'il a acquittées.
« Paragraphe 3
« Dispositions communes
« Art. 2213. - La consignation du prix et le paiement
des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute hypothèque
et de tout privilège du chef du débiteur.
Chapitre II
De la distribution du prix
« Art. 2214. - Seuls sont admis à faire
valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant,
les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date
de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers
inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui
sont intervenus dans la procédure ainsi que les créanciers énumérés
au 1° bis de l'article 2374 et à l'article 2375.
« Art. 2215. - Les créanciers sommés
de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont
déchus du bénéfice de leur sûreté pour
la distribution du prix de vente de l'immeuble.
« Art. 2216. - Si la distribution du prix n'est
pas intervenue dans un délai fixé par décret en
Conseil d'Etat, la consignation produit, à l'égard du
débiteur, tous les effets d'un paiement à hauteur de la
part du prix de vente qui sera remise aux créanciers après
la distribution. »
Article 3
A l'article 815-15, les mots : « secrétariat-greffe » et « cahier
des charges » sont remplacés respectivement par les mots
: « greffe » et « cahier des conditions de vente ».
Article 4
Au troisième alinéa de l'article 2427,
les mots : « code de procédure civile » sont remplacés
par les mots : « titre XIX du livre III du présent code ».
Article 5
A l'article 2461, les mots : « colloqués
et » sont supprimés.
Article 6
L'article 2464 est remplacé par les dispositions
suivantes :
« Art. 2464. - Faute par le tiers détenteur
de satisfaire à l'une de ces obligations, chaque créancier
titulaire d'un droit de suite sur l'immeuble a le droit de poursuivre
la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du titre XIX
du livre III. »
Article 7
A l'article 2468, le mot : « l'adjudication » est
remplacé par les mots : « la vente forcée. »
Article 8
Au second alinéa de l'article 2469, les mots : « les
expropriations » sont remplacés par les mots : « la
saisie immobilière ».
Article 9
A l'article 2472, les mots : « l'adjudication faite
sur lui » et « adjugé » sont remplacés
respectivement par les mots : « la vente forcée de l'immeuble » et « vendu ».
Article 10
A l'article 2473, les mots : « subi l'expropriation » sont
remplacés par les mots : « subi la vente forcée ».
Article 11
A l'article 2482, les mots : « expropriations forcées » sont
remplacés par les mots : « ventes forcées sur saisie
immobilière ».
TITRE II
DISPOSITIONS DIVERSES
Article 12
Il est inséré, après le deuxième
alinéa de l'article L. 311-12-1 du code de l'organisation judiciaire,
l'alinéa suivant :
« Le juge de l'exécution connaît,
sous la même réserve, de la procédure de saisie
immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion
de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou
s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond
du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. »
Article 13
Au troisième alinéa de l'article L. 331-5
du code de la consommation, les mots : « par l'article 703 du
code de procédure civile (ancien) » sont remplacés
par les mots : « par décret en Conseil d'Etat ».
Article 14
Au cinquième alinéa de l'article L. 642-18
du code de commerce, les mots : « tribunal de grande instance » sont
remplacés par les mots : « juge de l'exécution ».
Article 15
Le premier alinéa de l'article L. 313-3 du code
monétaire et financier est complété par la phrase
suivante : « Cet effet est attaché de plein droit au jugement
d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après
son prononcé. »
Article 16
A l'article 10 de la loi du 9 juillet 1991 susvisée, |
